Verkopen van onroerend goed op Cyprus is eenvoudig als u het proces kent. Maar de meeste verkopers laten geld liggen door een slechte timing, onjuiste belastingplanning of door samen te werken met makelaars die volume boven uw resultaat stellen.
Belangrijke feiten voordat u begint:
Cyprus-Consult begeleidt verkopers door het volledige proces: marktpositionering, juridische afstemming, fiscale planning en afronding, zonder belangenconflicten.
Wij begeleiden u van waardering tot overdracht, inclusief belastingplanning.
Bepaal allereerst wat uw woning daadwerkelijk waard is op de huidige markt. Dit is niet hetzelfde als wat u ervoor betaald heeft, wat een projectontwikkelaar u verteld heeft, of waarvoor een buurman zijn woning drie jaar geleden verkocht.
Wij vergelijken de waarde met recente vergelijkbare verkopen in uw buurt.
Uw advocaat behartigt uitsluitend uw belangen, niet die van de koper, noch die van de makelaar. Hij of zij controleert alle documenten, zorgt ervoor dat er geen lasten meer op de eigendom rusten en stelt de koopovereenkomst op of controleert deze.
Sla deze stap niet over, zelfs niet bij een ogenschijnlijk eenvoudige transactie.
Makelaars in Cyprus moeten geregistreerd staan bij de Makelaarsraad en een jaarlijkse vergunning hebben. De commissie bedraagt doorgaans 3-5% van de verkoopprijs plus btw en wordt betaald door de verkoper.
Deze commissie is volledig aftrekbaar van uw vermogenswinstbelasting. Bewaar de documentatie.
Zodra een koper is gevonden, wordt er doorgaans een reserveringsovereenkomst getekend en een kleine aanbetaling gedaan, meestal tussen de €3.000 en €15.000 om de woning van de markt te halen terwijl het koopcontract wordt opgesteld.
De koopovereenkomst wordt door beide partijen ondertekend en moet worden ingediend bij het Kadaster. Dit beschermt de rechten van de koper en legt de voorwaarden vast. Uw advocaat begeleidt dit proces.
Na afronding van de transactie betaalt de koper het resterende bedrag en wordt de eigendomsakte overgedragen bij het Kadaster.
De vermogenswinstbelasting (indien van toepassing) moet binnen een maand na de overdracht worden betaald. Uw advocaat dient de aangifte vermogenswinstbelasting in en regelt de betaling.
Als u het onroerend goed bezit via een Cypriotische vennootschap, heeft u de mogelijkheid om de aandelen van de vennootschap te verkopen in plaats van het onroerend goed zelf.
De verkoop van aandelen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting van het Kadaster, wat een aanzienlijke besparing kan opleveren bij duurdere panden.
Deze optie is door de regelgeving van 2026 complexer geworden. Professioneel advies is essentieel voordat u verdergaat.
De vermogenswinstbelasting (CGT) bedraagt een vast tarief van 20% over de nettowinst uit de verkoop.
De nettowinst wordt als volgt berekend: Verkoopprijs – aankoopprijs (gecorrigeerd voor inflatie) – aftrekbare kosten
Aftrekbare kosten zijn onder andere: juridische kosten, makelaarscommissie, aantoonbare verbeteringskosten en overdrachtskosten betaald bij de oorspronkelijke aankoop.
| Vrijstelling | Bedrag |
|---|---|
| Hoofdverblijfplaats (minimaal 5 jaar bewoning) | €150.000 levenslang |
| Algemene afhandeling van onroerend goed | €30,000 levenslang |
| Landbouwgrond | €50,000 levenslang |
| Vastgoed verworven tussen juli 2015 en december 2016. | Volledig vrijgesteld |
| Schenkingen tussen naaste familieleden | Volledig vrijgesteld |
Dit zijn vrijstellingen voor het leven. Eénmaal gebruikt, kunnen ze niet opnieuw worden geclaimd. Als u de uwe nog niet hebt gebruikt, is dit een belangrijke planningsmogelijkheid.
Belangrijk: Vanaf 2026 is de drempel voor indirecte vervreemdingen (verkoop van aandelen in een vennootschap die onroerend goed bezit) aangescherpt van 50% naar 20%.
Als u uw onroerend goed bezit via een Cypriotische vennootschap, win dan specifiek advies in voordat u verkoopt.
| Cost | Amount |
|---|---|
| Makelaarscommissie | 3 – 5% + BTW |
| Juridische kosten | 1-2% van de verkoopprijs |
| Kapitaalwinstbelasting | 20% van de nettowinst (na aftrek van vrijstellingen) |
| 0,4% afvalheffing | 0,4% van de verkoopopbrengst |
| Zegelrecht | €0 (afgeschaft vanaf 2026) |
| Kadasterkosten | Minimale administratiekosten |
De totale verkoopkosten bedragen doorgaans 4-8% van de verkoopprijs, vóór de vermogenswinstbelasting.
Met een goed doordachte vermogenswinstbelastingpositie en optimaal gebruik van de toepasselijke vrijstellingen kunnen de netto verkoopkosten aanzienlijk lager uitvallen.
Relevante informatie
Nog vragen? Stel ze ons gerust!
Nee, je hoeft niet fysiek in Cyprus te zijn om je woning te verkopen. Het volledige proces kan via een volmacht worden afgehandeld.
Uw advocaat kan namens u tekenen, de overdracht bij het Kadaster regelen en geld ontvangen en overmaken. Wij coördineren dit voor cliënten die vanuit het buitenland verkopen.
Ja, maar het is complexer. Onroerend goed zonder aparte eigendomsakte kan worden verkocht via een cessieovereenkomst. Uw advocaat zal u adviseren over de procedure en eventuele aanvullende stappen die nodig zijn. Breng potentiële kopers altijd vooraf op de hoogte van deze situatie.
Van aanbieding tot oplevering duurt het doorgaans 2 tot 6 maanden, afhankelijk van de vraag van kopers in uw regio, de staat van de woning en eventuele problemen met de eigendomsakte. Bij een scherp geprijsde woning in Paphos of Larnaca kunnen gemotiveerde kopers snel handelen.
De vermogenswinstbelasting wordt berekend in euro’s. Als u in een vreemde valuta heeft gekocht, wordt de aanschafprijs omgerekend tegen de wisselkoers die op het moment van aankoop gold. Valutawinsten of -verliezen zijn niet afzonderlijk belastbaar.
Als de verkoopprijs lager is dan de oorspronkelijke aankoopprijs (gecorrigeerd voor inflatie), is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd. Verliezen kunnen niet worden verrekend met toekomstige winsten uit de aankoop van onroerend goed.
Of je nu een ondernemers of digital nomad bent, een holdingstructuur wenst, remote kan werken of zoekt naar unieke vastgoedopportuniteiten, deze nieuwsbrief is voor jou.
Ontvang tips over emigratie, fiscale optimalisatie en ondernemen in Cyprus. Kort. Praktisch. Uit de praktijk.
Schrijf je vrijblijvend in.
