Wat zijn de vastgoedbelastingen op Cyprus?
Het korte antwoord: Cyprus heeft geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Je betaalt geen equivalent van de Nederlandse OZB, de Belgische onroerende voorheffing, of de Britse council tax op federaal niveau.
Wat je wél betaalt, hangt af van de fase: kopen, bezitten, verhuren of verkopen. Het Cypriotische parlement keurde op 22 december 2025 Wet N. 239(I)/2025 goed, waarmee de meest ingrijpende hervorming van het vastgoedbelastingstelsel in bijna een decennium in werking trad.
Voor kopers en verkopers in 2026 gelden significant gunstiger regels dan een jaar geleden.
Overzicht: welke belasting op welk moment? (2026)
| Fase | Belasting | Van toepassing |
|---|---|---|
| Kopen (nieuwbouw) | BTW 19% (of 5% verlaagd) | Eerste levering door ontwikkelaar |
| Kopen (wederverkoop) | Overdrachtskosten 3–8% | Inschrijving kadaster (50% korting) |
| Kopen (beide) | Zegelrecht | Afgeschaft per 1 jan 2026 |
| Bezitten | Geen jaarlijkse belasting | – |
| Verhuren | Inkomstenbelasting 0–35% | Op nettohuurinkomsten |
| Verkopen | CGT 20% | Op nettowinst, met vrijstellingen |
1. BTW bij aankoop nieuwbouw
BTW is uitsluitend van toepassing op de eerste aankoop van nieuw vastgoed direct van een ontwikkelaar. Wederverkoop is altijd BTW-vrij.
Standaardtarief: 19%
Dit geldt voor:
- Alle commerciële vastgoedaankopen
- Nieuwbouwwoningen boven de vrijstellingsdrempel
- Aankopen door vennootschappen (geen verlaagd tarief beschikbaar)
Verlaagd tarief: 5%
Het verlaagde BTW-tarief van 5% is beschikbaar voor de aankoop van een nieuwe primaire woning, mits aan alle volgende voorwaarden is voldaan: de waarde van de woning bedraagt maximaal €350.000, de totale transactiewaarde overschrijdt €475.000 niet, het totale bebouwde binnenoppervlak is maximaal 190 m², en de woning wordt gebruikt als eerste en hoofdverblijfplaats van de koper in Cyprus.
Praktisch: de eerste 130 m² worden belast tegen het verlaagde tarief van 5%; elk extra oppervlak (van 131 m² tot 190 m²) wordt belast tegen het standaardtarief van 19%.
Let op: voor vastgoed met bouwvergunningen afgegeven vóór 31 oktober 2023 geldt een overgangsmaatregel: het verlaagde BTW-tarief van 5% is van toepassing op de eerste 200 m², ongeacht de totale oppervlakte of waarde, mits de aankoop als eerste verblijfplaats wordt voltooid vóór 15 juni 2026.
Terugbetaling: Als je de woning binnen 10 jaar verkoopt of verhuurt terwijl je van het 5%-tarief hebt geprofiteerd, ben je verplicht het verschil met het 19%-tarief terug te betalen, naar rato van de resterende periode.
2. Overdrachtskosten (Transfer Fees)
Overdrachtskosten worden betaald bij de inschrijving van het eigendomsbewijs (title deed) op jouw naam bij het Kadaster. Ze zijn progressief berekend op basis van de marktwaarde van het pand zoals geschat door het Kadaster.
Tariefstructuur:
| Waardeschijf | Tarief |
|---|---|
| Tot €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Boven €170.000 | 8% |
Kortingen:
- Nieuwbouw (BTW betaald): geen overdrachtskosten
- Wederverkoop (geen BTW): 50% korting op de berekende overdrachtskosten
- Gezamenlijke aankoop: de waarde wordt verdeeld over de kopers, wat door de progressiviteit leidt tot een lagere totaalrekening
Op een wederverkoop appartement van €250.000 in Limassol bedragen de overdrachtskosten na 50% korting ongeveer €6.600: €85.000 × 3% = €2.550, plus €85.000 × 5% = €4.250, plus €80.000 × 8% = €6.400, totaal €13.200 vóór korting, €6.600 na korting.
3. Zegelrecht: afgeschaft
Contracten ondertekend vanaf 1 januari 2026 zijn volledig vrijgesteld van zegelrecht.
Eerder bedroeg dit 0,15% op de eerste €170.000 en 0,20% daarboven, met een maximum van €20.000. Voor een vastgoedcontract van €300.000 was dat €407,50. Klein bedrag, maar nu gewoon nul.
Transitieregel: contracts ondertekend vóór 31 december 2025 maar nog niet afgewikkeld, vallen onder de oude tarieven. Controleer dit als je een lopende transactie hebt.
4. Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting
Cyprus schafte de nationale Immovable Property Tax (IPT) af in 2017. Er bestaat geen vervanger op nationaal niveau. Je betaalt als eigenaar jaarlijks alleen:
- Gemeentelijke heffingen: variëren sterk per gemeente, doorgaans €100–€500/jaar voor een gemiddelde woning, voor rioolrecht, vuilophaling, straatverlichting
- Verzekering: circa €40–€80/maand voor een appartement/villa
- Service charges: bij appartementen of gated communities, voor gemeenschappelijke ruimten
5. Belasting op huurinkomsten
Huurinkomsten worden progressief belast als persoonlijk inkomen. Voor Cyprus-residenten gelden de standaard inkomstenbelastingschijven (eerste €22.000 belastingvrij, daarboven 20% – 35%).
Belangrijke 2026-update: de Special Defence Contribution (SDC) op huurinkomsten is volledig afgeschaft voor belastingresidenten. Als je vastgoed bezit op Cyprus en verhuurt, verdwijnt hiermee een heffing die voorheen gold op 3% van 75% van de brutohuurinkomsten.
Voor Non-Dom residents geldt: je bent vrijgesteld van SDC per definitie, dus deze wijziging bevestigt voor jou een voordeel dat je al had. Je betaalt inkomstenbelasting op huurinkomsten boven €22.000/jaar.
Praktische structuur: vastgoed verhuren via een Cyprus Ltd heeft soms voordelen (aftrek van kosten, lagere effectieve belastingdruk via dividenduitkering), maar vereist maatwerk, de 2026-wijzigingen maken dit complexer dan het lijkt.
6. Capital Gains Tax (CGT) bij verkoop
Tarief: 20% op de netto gerealiseerde winst bij verkoop van:
- Onroerend goed gelegen in Cyprus
- Aandelen in vennootschappen waarvan meer dan 20% van de waarde direct of indirect afkomstig is van Cypriotisch onroerend goed
Per 1 januari 2026 is de drempel voor indirecte disposals aangescherpt van 50% naar 20%, waardoor aandelenverkopen in vastgoedhoudstructuren sneller binnen de CGT-sfeer vallen. Dit is een punt dat iedereen met een holdingstructuur die Cypriotisch vastgoed bezit, actief moet beoordelen.
Aftrekbare kosten bij de winstberekening:
- Aankoopprijs (geïndexeerd voor inflatie)
- Notariskosten en overdrachtskosten bij aankoop
- Verbeteringskosten (verbouwingen, structurele aanpassingen)
- Makelaarskosten bij verkoop
- Juridische kosten
Levenslange vrijstellingen (2026, bijgewerkt):
De primaire verblijfsplaatsvrijstelling steeg van €85.430 naar €150.000, de algemene vrijstelling van €17.086 naar €30.000, en de vrijstelling voor landbouwgrond van €25.629 naar €50.000. Dit zijn cumulatieve levenslange vrijstellingen, éénmaal gebruikt, worden ze niet gereset.
Concreet voorbeeld: je koopt een woning als hoofdverblijf voor €400.000, verkoopt 8 jaar later voor €600.000. Nettowinst na kosten: stel €175.000. Na toepassing van de hoofdverblijfsvrijstelling van €150.000 blijft €25.000 belastbaar. CGT: €5.000.
Vennootschappen: hebben geen toegang tot de persoonlijke levenslange vrijstellingen en betalen 20% CGT op de volledige nettowinst.
Totale aankoopkosten: twee scenario’s
Scenario A: Nieuwbouw appartement €300.000 (hoofdverblijf, <190 m²)
| Post | Bedrag |
|---|---|
| BTW 5% op eerste 130 m² | ~€15.000 |
| Overdrachtskosten | €0 (BTW betaald) |
| Zegelrecht | €0 (afgeschaft 2026) |
| Juridische kosten (~1,5%) | ~€4.500 |
| Totaal bijkomende kosten | ~€19.500 (±6,5%) |
Scenario B: Wederverkoop villa €500.000
| Post | Bedrag |
|---|---|
| BTW | €0 (wederverkoop) |
| Overdrachtskosten (na 50% korting) | ~€16.600 |
| Zegelrecht | €0 (afgeschaft 2026) |
| Juridische kosten (~1,5%) | ~€7.500 |
| Totaal bijkomende kosten | ~€24.100 (±4,8%) |
Vastgoed en permanente verblijfsvergunning
Dit is het onderdeel dat de meeste koper-zoekers over het hoofd zien: vastgoedaankoop op Cyprus kan ook je verblijfsrecht regelen.
Via de Category F Permanent Residency by Investment route geeft een aankoop van minimaal €300.000 (nieuwbouw, BTW betaald) recht op een fast-track permanente verblijfsvergunning voor jou en je directe familie. Behandelingstijd: 2 – 3 maanden. Geen 183-dageneis voor het verblijfsrecht zelf (wel voor belastingresidentie).
Combinatie die de meeste van onze klanten maken: €300k–€500k nieuwbouw in Paphos of Limassol → permanente verblijfsvergunning → belastingresidentie (60 of 183 dagen) → Non-Dom status → 0% op dividenden, 0% erfbelasting, 8% crypto.
Veelgestelde vragen over Property (Transfer) Tax in Cyprus
Is er een jaarlijkse onroerendgoedbelasting op Cyprus? Nee. De nationale Immovable Property Tax is in 2017 afgeschaft. Je betaalt alleen lokale gemeentelijke heffingen (riool, afval, verlichting), doorgaans €100 – €500/jaar.
Betaal ik BTW als ik een wederverkoopwoning koop? Nee. BTW geldt uitsluitend voor nieuwbouw (eerste levering door ontwikkelaar).
Hoeveel zijn de overdrachtskosten bij een wederverkoopwoning van €400.000? Berekening: 3% × €85.000 = €2.550 + 5% × €85.000 = €4.250 + 8% × €230.000 = €18.400. Totaal: €25.200, na 50% korting = €12.600.
Moet ik CGT betalen als ik mijn hoofdverblijf verkoop? Ja, maar je hebt recht op een levenslange vrijstelling van €150.000 op de winst. Daarboven betaal je 20% CGT op de resterende nettowinst.
Wat is er veranderd in 2026 voor vastgoedbelasting? Zegelrecht volledig afgeschaft voor contracten vanaf 1 januari 2026. CGT-vrijstellingen bijna verdubbeld. SDC op huurinkomsten afgeschaft. De 20%-drempel voor vastgoed-houdvennootschappen verlaagd naar 20%.
Kan ik als buitenlander vrij vastgoed kopen op Cyprus? EU-burgers: volledig vrij. Niet-EU burgers: toestemming vereist van de Council of Ministers, maar dit is een formaliteit en wordt nagenoeg altijd verleend voor één woning.
