Wat is de vermogenswinstbelasting op Cyprus?
Vermogenswinstbelasting (CGT) is een belasting op de winst die je maakt wanneer je een vermogensbestanddeel verkoopt voor meer dan je ervoor betaald hebt. Je betaalt niet over de volledige verkoopprijs, maar uitsluitend over de netto winst: verkoopprijs minus aankoopprijs, minus aftrekbare kosten.
Op Cyprus geldt CGT uitsluitend op winsten uit de verkoop van onroerend goed dat in Cyprus ligt, of aandelen in vennootschappen waarvan de waarde voor minimaal 20% afkomstig is van Cypriotisch onroerend goed. Het tarief bedraagt 20%. Op de verkoop van gewone aandelen en effecten geldt 0% CGT, ongeacht de winst of houdperiode.
Capital Gains Tax Cyprus: Calculator
Interactieve calculator voor vermogenswinstbelasting (CGT) op Cyprus 2026
Type vermogenswinst
Transactiegegevens
Resultaat 2026
Bruto vermogenswinst
€ 0
Beschikbare vrijstelling
€ 0
CGT verschuldigd
€ 0
| Verkoopprijs | € 0 |
| Af: gecorrigeerde aankoopprijs | – € 0 |
| Af: aftrekbare kosten | – € 0 |
| Bruto vermogenswinst | € 0 |
| Af: levenslange vrijstelling (2026) | – € 0 |
| Belastbare vermogenswinst | € 0 |
| CGT @ 20% | € 0 |
| Netto opbrengst na CGT | € 0 |
Overzicht: wat is belast en wat niet?
| Asset | CGT-tarief | Noot |
|---|---|---|
| Onroerend goed in Cyprus | 20% | Na aftrek kosten en vrijstellingen |
| Aandelen in vastgoedvennootschap ≥20% | 20% | Drempel verlaagd van 50% naar 20% in 2026 |
| Aandelen / effecten (beursgenoteerd) | 0% | Volledig vrijgesteld |
| Aandelen / effecten (niet-beursgenoteerd) | 0% | Volledig vrijgesteld |
| Buitenlands onroerend goed | 0% | Buiten scope Cyprus CGT |
| Crypto-assets | 8% (flat) | Article 20E, geen CGT maar ITL |
| Obligaties / beleggingsfondsen | 0% | Effecten, volledig vrijgesteld |
Hoe bereken je de vermogenswinstbelasting op vastgoed?
De CGT wordt berekend op de netto vermogenswinst, niet op de verkoopprijs. Dit werkt als volgt:
Stap 1: Bruto vermogenswinst
Verkoopprijs minus de gecorrigeerde aankoopprijs (gecorrigeerd voor inflatie) minus aftrekbare kosten.
Stap 2: Aftrekbare kosten
Andere kosten die verband houden met de verwerving en vervreemding van onroerend goed zijn ook aftrekbaar, onder bepaalde voorwaarden, zoals rentekosten op gerelateerde leningen, overdrachtskosten en juridische kosten.
Stap 3: Inflatiefactor
De aankoopprijs wordt gecorrigeerd voor inflatie op basis van de consumentenprijsindex van het Cypriotische Statistiekbureau. Heb je een pand gekocht in 1990 voor €100.000, dan kan de gecorrigeerde aankoopprijs anno 2026 meer dan €200.000 bedragen, wat je belastbare winst significant verlaagt.
Stap 4: Levenslange vrijstelling
Hiervan trek je de beschikbare levenslange vrijstelling af (zie hieronder).
Stap 5: 20% CGT op het restant
Levenslange vrijstellingen 2026: fors verhoogd
Dit is de grootste verandering in de 2026-belastinghervorming voor vastgoedeigenaren. De levenslange vrijstellingen in het CGT-regime zijn materieel verhoogd om de significante waardestijging van onroerend goed de afgelopen decennia te weerspiegelen.
| Categorie | Vóór 2026 | Vanaf 2026 |
|---|---|---|
| Algemene vrijstelling | €17.086 | €30.000 |
| Landbouwgrond (professionele boer) | €25.629 | €50.000 |
| Hoofdverblijf | €85.430 | €150.000 |
Belangrijk: deze vrijstellingen zijn levenslang en cumulatief.
De vrijstellingen zijn niet per transactie beschikbaar maar worden cumulatief toegepast over de levensduur van de belastingplichtige. Als je de algemene vrijstelling van €30.000 al volledig hebt benut in een eerdere transactie, is er geen vrijstelling beschikbaar voor een toekomstige verkoop.
Praktisch: als je twee panden verkoopt en de eerste keer al €30.000 vrijstelling hebt gebruikt, heb je bij de tweede verkoop geen resterende algemene vrijstelling meer, tenzij je de hoofdverblijfsvrijstelling kunt inzetten.
De 0% regel op aandelen: waarom dit zo krachtig is
Deze vrijstelling maakt Cyprus een voorkeursjurisdictie voor professionele traders, vermogensbeheerders en particuliere beleggers die hun belastingdruk legaal willen minimaliseren.
Wat valt precies onder de “effecten”-vrijstelling:
- Gewone aandelen in elke vennootschap (Cypriotisch of buitenlands)
- Preferente aandelen en oprichtersaandelen
- Obligaties en schuldbewijzen
- Depositary Receipts
- Participaties in beleggingsfondsen (UCITS, ICIS)
- Warrants en opties op effecten
Wat valt er buiten:
- Aandelen in vennootschappen waarvan ≥20% van de marktwaarde afkomstig is van Cypriotisch onroerend goed, die vallen wél onder de 20% CGT
De 20%-drempel is de kritische wijziging van 2026. De drempel voor het classificeren van vastgoedrijke vennootschappen is verlaagd van ten minste 50% naar ten minste 20%. Dit vergroot de kans dat aandelenverkopen in vastgoedhoudstructuren binnen het CGT-net vallen.
Als je een Cyprus Ltd bezit die ook vastgoed houdt: controleer of de vastgoedwaarde meer dan 20% uitmaakt van de totale bedrijfswaarde. Zo ja, dan is de aandelenverkoop belast als vastgoedverkoop.
CGT voor niet-residenten
Niet-residenten zijn eveneens CGT-plichtig op winsten uit Cypriotisch onroerend goed of aandelen in vastgoedrijke Cypriotische vennootschappen. De vrijstellingen gelden ook voor niet-residenten.
Winsten uit de verkoop van aandelen en buitenlands onroerend goed zijn vrijgesteld. Als je een woning in Cyprus verkoopt, wordt CGT geheven op de belastbare winst. Als je de winst van de verkoop van het ene pand gebruikt om een ander pand te kopen, betaal je geen belasting over de verkoop van het eerste pand.
De rollover-vrijstelling bij herinvestering in een ander Cypriotisch vastgoedobject is een onderschat voordeel voor actieve vastgoedinvesteerders.
Vastgoed in een vennootschap vs. privé: CGT-vergelijking
| Scenario | Privé | Via Cyprus Ltd |
|---|---|---|
| CGT-tarief | 20% op netto winst | 20% CGT bij directe verkoop vastgoed |
| Levenslange vrijstellingen | Ja (€30k / €150k / €50k) | Nee (alleen voor individuen) |
| Aandelenverkoop vennootschap | n.v.t. | 0% als <20% vastgoedwaarde |
| Dividenduitkering na verkoop | 0% (Non-Dom) | 0% (Non-Dom aandeelhouder) |
De holdingstrategie: vastgoed inbrengen in een Cyprus Ltd, vervolgens aandelen verkopen in plaats van het vastgoed zelf. Dit werkt alleen als de vennootschapswaarde voor minder dan 20% uit Cypriotisch vastgoed bestaat, wat moeilijker is geworden door de 2026-verlaging van de drempel.
De 0,4% onroerendgoedlevyheffing
Naast de 20% CGT geldt er een aparte heffing: met ingang van 22 februari 2021 wordt een heffing van 0,4% opgelegd op de verkoopopbrengst van alle vervreemdingen van onroerend goed dat zich in de huidige controle van de Republiek Cyprus bevindt. Zowel transacties van handels- als kapitaalaard vallen hieronder. De betalingsverplichting rust op de verkoper.
Dit is een kleine heffing bovenop de CGT die veel calculators niet meenemen. Op een pand van €500.000 is dat €2.000 extra.
FAQ
Wat is de capital gains tax op Cyprus? De capital gains tax op Cyprus bedraagt 20% op winsten uit de verkoop van Cypriotisch onroerend goed of aandelen in vastgoedrijke vennootschappen (≥20% vastgoedwaarde). Op gewone aandelen en effecten is dit 0%.
Betaal ik vermogenswinstbelasting als ik aandelen verkoop op Cyprus? Nee, tenzij die aandelen in een vennootschap zitten waarvan ≥20% van de waarde afkomstig is van Cypriotisch onroerend goed. Op gewone aandelen (beursgenoteerd én niet-beursgenoteerd) geldt 0% CGT.
Wat is de vrijstelling voor mijn hoofdverblijf? €150.000 levenslange vrijstelling op de netto vermogenswinst bij verkoop van je hoofdverblijf (verhoogd van €85.430 in 2026). Deze vrijstelling is cumulatief over je hele leven.
Betaal ik vermogenswinstbelasting als ik mijn buitenlandse woning verkoop terwijl ik in Cyprus woon? Nee. Cyprus CGT geldt uitsluitend voor onroerend goed dat in Cyprus ligt. Buitenlands vastgoed valt buiten het CGT-regime.
Geldt er een maximale houdperiode voor de 0% op aandelen? Nee. Er is geen minimale of maximale houdperiode. Je kunt aandelen één dag na aankoop verkopen en betaalt nog steeds 0% CGT.
Is crypto onderworpen aan CGT op Cyprus? Nee, crypto valt niet onder de CGT-wet maar onder het nieuwe Article 20E van de Income Tax Law: 8% flat tax op gerealiseerde winsten of 0% voor “hodlers”
