Een huis kopen in Cyprus klinkt als een droom: zon, zee, lage belastingen en een ontspannen levensstijl.
Maar die droom kan snel veranderen in een nachtmerrie als je onvoorbereid te werk gaat.
Veel Belgen, Nederlanders, Duitsers én Britten laten zich verleiden door mooie foto’s, vlotte makelaars en een aantrekkelijke prijs. Toch zijn er tal van juridische, financiële en praktische risico’s die je beter vooraf kent.
In dit artikel ontdek je de 7 meest gemaakte fouten bij het kopen van vastgoed in Cyprus, én hoe je ze voorkomt met de juiste kennis en begeleiding.
Geen onafhankelijke juridische begeleiding nemen
Een klassieker: je vindt een prachtig huis via een makelaar of ontwikkelaar, en je wordt overtuigd om “snel te beslissen” omdat er zogezegd nog andere geïnteresseerden zijn. Vóór je het weet, heb je een voorschot betaald of een “reservation agreement” getekend… zonder te weten wat er écht in de kleine lettertjes staat.
In veel gevallen is dat contract niet bindend voor de verkoper, maar wél voor jou. Je kan dus je voorschot verliezen of geconfronteerd worden met verborgen verplichtingen.
Wat je moet doen:
Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in Cyprus in, niet degene die de makelaar aanraadt. Een onafhankelijke jurist controleert de eigendomstitels, stelt correcte clausules op en verdedigt enkel jouw belangen.
Cyprus-Consult werkt samen met lokale juristen die uitsluitend buitenlandse kopers vertegenwoordigen, zodat jij 100% zeker weet dat niemand “aan beide kanten van de tafel zit”.
Te snel beslissen (of kopen met je hart in plaats van je hoofd)
Cyprus is prachtig, dat weten we. De zee, de zon, de palmbomen, het trage tempo van het leven… Maar veel kopers laten zich meeslepen door hun emoties en doen een bod zonder rationeel te blijven.
Zonder voldoende onderzoek loop je risico op verborgen gebreken:
- Schimmel of vocht achter vers geverfde muren
- Slechte dakisolatie
- Illegale uitbreidingen of bouwovertredingen
- Een locatie die zéér lawaaierig is of bij een hoofdbaan ligt
Daarnaast ontstaan vaak financiële stressmomenten, bijvoorbeeld wanneer de verkoop van de woning in België of Nederland nog niet rond is, en de koper daardoor geen liquide middelen heeft om de aankoop op Cyprus tijdig af te ronden.
Wat je moet doen:
Bezoek het pand minstens twee keer (bij voorkeur op verschillende tijdstippen van de dag). Controleer vergunningen, vraag naar recente renovaties en informeer bij buren of er bouwprojecten in de buurt gepland zijn.
Geen helder budget of verkeerde financiële planning
De aankoopprijs is niet het enige wat telt. Veel kopers vergeten bijkomende kosten zoals:
- Registratiekosten en stempelrechten
- Advocaat- en notariskosten
- Kosten voor power of attorney en legalisaties
- Overdrachtsbelasting (tenzij vrijstelling)
- Eventuele renovatiekosten
Daarnaast kan de overboeking van geld vanuit België of Nederland vertraging oplopen door Europese bankcontroles (anti-witwas). Dat kan deadlines in gevaar brengen, waardoor je de deal of het voorschot verliest.
Hierbij een overzicht van de gemiddelde kosten en deadlines:
| Kostensoort | Gemiddelde kost | Uitleg |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (Transfer Fees) | 3% – 8% (afhankelijk van aankoopprijs en situatie) | Enkel van toepassing bij aankoop zonder btw. De tarieven zijn trapsgewijs: 3% tot €85.000, 5% van €85.001–€170.000, en 8% boven €170.000. |
| Registratiekosten & stempelrechten | ±0,15–0,20% van de aankoopprijs | Verplichte registratie van het koopcontract bij de Land Registry en belastingdienst. |
| Juridische kosten | ±1% van de aankoopprijs (vaak met minimum van €1.000) | Voor het opstellen, indienen en opvolgen van contracten, due diligence, en advies. |
| Notariskosten | Vast tarief (€100–€300) | De notaris bekrachtigt de ondertekening van volmachten of documenten, geen rol zoals in België/Nederland. |
| Vertalingen, volmachten, apostilles | €100–€400 | Afhankelijk van de documenten die de bank of overheid vereist. |
| Gemeentebelastingen en jaarlijkse kosten | ±€100–€300 per jaar | Lokale taksen (afhankelijk van locatie). |
| Verzekeringen en aansluitingen | €300–€600 per jaar | Brand-, inboedel- en nutsvoorzieningen. |
Wat je moet doen:
Laat vooraf een volledige kostenraming maken en bereid alle documenten voor. Gebruik fintech-oplossingen zoals Revolut, die door bijna iedereen in Cyprus gebruikt wordt, om internationale overschrijvingen sneller en goedkoper te doen.
Geen technische inspectie uitvoeren
Een woning kan er perfect uitzien op foto’s, maar toch ernstige structurele problemen hebben.
In Cyprus zie je dat vooral bij oudere woningen of huizen die vlakbij zee liggen, zout, vocht en zon eisen hun tol.
Typische problemen: scheuren in muren, slechte dakafdichting, vochtplekken, verouderde riolering of illegaal afgesloten terrassen.
Wat je wél moet doen:
Laat altijd een onafhankelijke bouwkundige inspectie uitvoeren, liefst door een expert die ervaring heeft met lokale bouwmaterialen. Vraag om een schriftelijk rapport vóór je een contract tekent.
Cyprus-Consult werkt samen met erkende ingenieurs die elke woning inspecteren alsof ze voor zichzelf zouden kopen.
Onvoldoende juridische due diligence
Veel kopers beseffen niet dat er op Cyprus nog duizenden woningen zijn zonder aparte “Title Deeds” (eigendomsaktes).
Dat betekent dat je juridisch niet de volle eigenaar bent, ook al woon je er al jaren.
Andere risico’s zijn:
- openstaande hypotheken van de verkoper;
- overlappende perceelgrenzen;
- onduidelijke erfpachtconstructies;
- of torenhoge gemeenschappelijke kosten bij appartementen.
Wat je wél moet doen:
Laat een volledige due diligence uitvoeren:
- check het eigendomsregister;
- controleer schulden, vergunningen en registratiestatus;
- en vraag een schriftelijke bevestiging van de Lands Office over eigendomstitels.
Tip: Cyprus-Consult kan dit volledig voor je regelen vóór de aankoop, zodat je nooit een kat in de zak koopt.
– – –
Een huis kopen in Cyprus is vaak een fantastische investering met buitengewoon-hoge rendementen en meerwaardes. Maar alleen als je het goed aanpakt: met onafhankelijk juridisch advies, realistische verwachtingen en een goed plan.
Bij Cyprus-Consult begeleiden we Belgen en Nederlanders die willen emigreren of investeren in Cyprus. Van bedrijf oprichten tot woning kopen, non-dom status aanvragen en belastingoptimalisatie, wij regelen het van A tot Z.
Wil je weten hoe jij veilig kunt investeren in vastgoed op Cyprus? Plan vandaag nog een vrijblijvend gesprek met Cyprus-Consult.
